Con efectos a partir del 6 de junio de 2013, se ha dictado una normativa que pretende flexibilizar el mercado de alquileres y dotar de mayor seguridad jurídica a quienes operan en él. Resumimos a continuación las principales novedades de esta regulación, que se aplicará únicamente a los nuevos contratos y solo afectará a los anteriores a la citada fecha si las partes lo acuerdan expresamente.
1) Se da una mayor prioridad a la voluntad de las partes. Hasta ahora, en lo referente a arrendamientos de viviendas, dicha voluntad se veía muy limitada por los preceptos legales. Ahora, dentro del marco que éstos establecen, las partes tienen una mayor libertad para determinar las condiciones del contrato, lo cual en principio supone una ventaja para la propiedad.
2) Puede señalarse una dirección de correo electrónico a efectos de comunicaciones, y puede pactarse el sometimiento a arbitraje en sustitución de la vía judicial.
3) Se excluyen expresamente los apartamentos turísticos del ámbito de la ley de arrendamiento de vivienda.
4) El plazo mínimo al que un contrato de vivienda es prorrogable por voluntad exclusiva del inquilino es de tres años, frente a los cinco que regían hasta la fecha.
5) El propietario sin embargo podrá recuperar la vivienda transcurrido un año de contrato si acredita necesitarla para sí o para su familia, o en caso de separación o divorcio, avisando con dos meses de antelación al inquilino.
6) Transcurrida la duración establecida del contrato, y esos tres años de vigencia máxima, las sucesivas prórrogas lo serán por un año y no por tres.
7) El arrendatario podrá desistir de su contrato transcurridos seis meses del mismo, y avisando con al menos treinta días a la propiedad. Podrá pactarse una indemnización para estos casos, máximo de un mes de alquiler por cada año que quedase por cumplir.
8) Para que el contrato sea oponible a terceros que adquieran la condición de propietarios, será necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad. No siendo así, el nuevo propietario podrá rescindir el contrato con tres meses de preaviso, sin perjuicio del derecho del arrendatario a ser indemnizado si procede por el anterior propietario.
9) En casos de separación o divorcio, el cónyuge al que se le haya atribuido el uso de la vivienda pasará a ser titular del contrato.
10) Puede pactarse que la obligación de pagar renta sea sustituida durante un tiempo por la de efectuar reformas o rehabilitación del inmueble.
11) La renta podrá actualizarse cada año en función de lo que hubiesen pactado las partes. Antes esto solo podía hacerse a partir del sexto año, y hasta entonces solo cabía la actualización del IPC.
12) Puede renunciarse (antes no) al derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario en caso de venta de la vivienda.
13) Para los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad se establece un mecanismo de resolución en caso de impago (si así se estipula en el contrato), bastando el requerimiento notarial o judicial y la falta de respuesta del inquilino en diez días.
14) El arrendatario discapacitado (o sus familiares) podrán hacer en la finca las reformas necesarias para hacerlo utilizable, sin alterar la seguridad o estabilidad. Podrá exigirse por la propiedad, sin embargo, que al abandonar la vivienda se reponga ésta a su estado anterior.
15) Se agilizan los procedimientos de desahucio, dándose gran importancia a la falta de oposición o al silencio del arrendatario.
16) Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de alquiler, que podrá ser consultado por los propietarios antes de alquilar una vivienda.
Fuente: Jaumandreu&Asociados.